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房屋买卖合同网签不得对抗法院预查封——案外人李某执行异议案评析
发布时间:2018/10/24 16:08:09   作者:蒋睿     浏览:27948

【案情】

案外人:李某

申请执行人:王某

被执行人:甲公司、钟某

重庆市江津区人民法院在办理王某申请执行甲公司、钟某民间借贷纠纷一案中,案外人李某提出书面异议。江津法院经听证审查,查明:M项目系甲公司开发。该项目三期1、2、3、4号楼于2014年6月30日取得建筑工程施工许可证,于2014年7月取得商品房预售许可证。2014年9月4日,李某向甲公司指定的收款人刘某华在中国工商银行开立的账户分两次共计转账1300000元。2015年7月13日,李某与甲公司签订三份商品房买卖合同,购买M项目4幢(4号楼)的三套门面,总价为2280690元。合同均约定,李某在合同签订之日支付部分购房款,在2016年7月13日前支付剩余购房款。同日,甲公司出具三张收条,载明李某已将全部购房款支付至其指定的交通银行账户(户名:刘某华)。同日,三份商品房买卖合同在重庆市江津区国土资源和房屋管理局办理了网签手续。2016年7月13日,李某与甲公司签订三份商品房买卖合同补充协议。协议载明,李某在主合同签订前已支付完全部购房款。2016年10月26日,江津法院在办理王某申请执行甲公司、钟某民间借贷纠纷一案中,预查封了上述房屋。因甲公司未如期交房,李某于2017年2月向江津法院起诉,要求甲公司交房,办理房屋产权证,支付迟延交房和办证的违约金。在审理过程中,李某申请暂不要求甲公司向其交房并办理房屋产权证。经江津法院主持调解,李某和甲公司就逾期交房和办理产权证的违约金达成协议。江津法院于2017年4月20日做出(2017)渝0116民初1442号、1443号、1444号三份民事调解书。截至本案听证结束,本案争议三间门面未办理任何产权登记手续。

【裁决】

江津法院经审查认为,本案争议门面应判断为甲公司的财产,案外人李某对其不享有排除执行的权利,遂做出(2017)渝0116执异53号执行裁定,驳回案外人李某的异议。

【争议】

本案在审查过程中出现了两种观点。第一种观点是支持案外人李某的异议。理由:争议房屋由案外人购买,并办理了网签手续。根据网签的性质和作用,案外人将来能够取得争议房屋的所有权,目前对争议享有排他性的期待权利。另一种观点是驳回案外人李某的异议。理由:争议房屋尚未办理产权登记手续,本案只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》第二十五条第一款第一项,不能适用该《规定》中其它关于不动产案外人异议的条款。

【评析】

笔者同意第二种观点。

一、本案李某与甲公司的房屋买卖关系本身存疑

现实中,购房者从房地产开发企业购买商品房,除签订书面合同,一般还要办理网签手续,即把房屋买卖合同提交房地产管理机关备案。网签的法律基础是《城市商品房预售管理办法》第十条,是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”损害购房者权益。然而,有些房屋买卖合同虽然在房地产管理机关办理了备案,但买卖双方的基础关系并非买卖关系,有的是名为买卖,实为借贷;有的是名为买卖,实为抵债。《执行异议复议规定》规定执行异议以形式审查为主,但对不动产买卖案外人异议的审查方式是实质审查。如果经审查,案外人与被执行人之间不存在真实有效的房屋买卖关系,那就不能适用《执行异议复议规定》中有关不动产买卖案外人异议的规定。

本案中,虽然本院(2017)渝0116民初1442号、1443号、1444号三份民事调解书认定李某已付清全部购房款,但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定,调解书认定的事实不得当然作为另案认定事实的依据,故李某要证明其与甲公司之间存在真实的房屋买卖关系,仍应当提供付款依据。但综合全案证据,李某不能提供。1.李某提供的转账凭证表明付款发生于2014年9月,比签订商品房买卖合同早10个月,不符合商品房买卖交易习惯。对此,李某不能做出合理说明。2.李某只能提供1300000元的转款凭证,而三间门面的总售价为2280960元。3.李某提供的转账凭证显示,转入账户在中国工商银行开立,但甲公司出具的收条却显示,收款账户在交通银行开立,二者不一致。4.商品房买卖合同中对付款期限的约定、收条载明的付款情况以及补充协议对付款日期的修改互相矛盾,无法确定真实的付款日期。所以,李某未必与甲公司存在真实的房屋买卖关系。此外,甲公司曾向多名社会人员借款,申请执行人认为,李某与其同为出借人,房屋买卖实为以房抵债。因甲公司已处于歇业状态,M项目由政府接手推进,公司未参加听证,所以未能查明李某与甲公司真实的法律关系,但本案证据足以使李某所称的房屋买卖关系受到质疑。

二、李某对争议房屋不享有物权期待权

案外人李某在听证时提出,应依据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条支持自己的异议。《执行异议复议规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。该条件包括:1.不动产登记在被执行人名下,2.在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同,3.在查封前合法占有不动产,4.符合付款规则,5.买受人对未办理过户登记无过错。本案中,M项目尚未办理产权登记,争议门面并未登记在被执行人甲公司名下,且门面在查封前未交付李某,李某亦不能证明其付款符合法律规定,所以《执行异议复议规定》第二十八条不足以支持李某的异议。《执行异议复议规定》第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。该条件包括:1.不动产登记在被执行人名下,2.在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同,3.所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住房屋,4.已支付50%以上的价款。本案中,李某购买的是门面,不是住房,门面未登记在被执行人甲公司名下,所以《执行异议复议规定》第二十九条不足以支持李某的异议。物权期待权是对某些特殊债权给予物权化保护,要得到这样的保护必须符合法律规定的条件,李某不符合这些条件,故对争议门面不享有物权期待权。

三、房屋买卖合同网签不得对抗法院预查封

本案争议的三间门面均未办理产权登记,根据《执行异议复议规定》第二十五条第一款“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)……未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;……”的规定,本案争议门面均属于M项目三期4号楼,该楼于2014年6月30日取得建筑工程施工许可证,于2014年7月取得商品房预售许可证。许可证上载明的开发(售楼)单位均为甲公司,故甲公司才为争议门面的权利人。

《物权法》第二十条规定了预告登记制度。该制度将不动产购买人的债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,以保障将来本登记的实现。《执行异议复议规定》第三十条规定了在办理金钱债权案件中,对办理了预告登记的不动产买受人的保护。因重庆地区没有专门的预告登记程序,房屋买卖合同网签实际上起到了预告登记的作用。因此,凡有房屋买卖合同网签的案外人异议,都要注意能否适用《执行异议复议规定》第三十条。然而,本案并不适用该条。该条规定:金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。江津法院仅采取了预查封措施,尚未决定处分房屋,且M项目何时能够办理产权登记,并不清楚,故李某不能以商品房买卖合同已网签为由认为其对争议房屋享有排除执行的权利。

 

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